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Airport cities : attractivité et dynamique territoriale

Territoires d'échanges par excellence, les aéroports structurent la ville et l’espace. De plus en plus d’aéroports dans le monde sont bâtis sur le modèle de l’Airport city. Bénéficiant d’atouts tels que l’accessibilité ou la multimodalité, elles constituent une formidable alternative aux quartiers d’affaires des centres-villes. Amsterdam Schiphol aux Pays-Bas en est l’un des précurseurs en Europe, tout comme Fraport à Francfort.

Intégrant les notions d’environnement, de mixité et de qualité de vie, les Airport cities sont au centre des enjeux géostratégiques, économiques, urbanistiques, architecturaux et humains. Véritables clusters d’affaires, elles proposent des programmes immobiliers attractifs et innovants. C’est notamment le cas de Cœur d’Orly, futur écoquartier d’affaires du sud francilien. Dans le cadre des conférences du Cycle Investisseurs au SIMI 2010, les partenaires Aéroports de ParisAltarea Cogedim et Foncière des Régions ont organisé une conférence sur le thème : « Airport cities : attractivité et dynamique territoriale ».

Animée par le journaliste François Olivier Nolorgues, cette conférence avait pour invités Vincent Bourjaillat, Chargé de mission Grand Paris auprès du Préfet de Région IDF ; Olivier Estève, directeur général bureaux de Foncière des Régions ; Hubert Fontanel, Directeur adjoint de l’Immobilier d’Aéroports de Paris ; Mathis Güller, Architecte spécialiste des Airport cities et Stéphane Theuriau, Directeur général délégué d’Altarea Cogedim. En voici la synthèse.

L’Airport city, modèle économique

Mathis Güller a ouvert le débat en rappelant qu’il n’y a pas de définition à proprement parler des Airport cities, mais plutôt un ensemble de caractéristiques communes. Néanmoins, « s’il fallait toutefois employer un terme générique pour les décrire, ce serait celui de modèle économique ». Les villes aéroportuaires sont avant tout conçues à partir d’une logique économique, qui pourrait rappeler celle des villes portuaires du 19e siècle, tout en conservant une autonomie qui leur est propre.


« Le modèle Airport city tient compte de la diversification du produit Transport, dans laquelle la composante Passager occupe une place importante ». C’est d’ailleurs l’un des aspects les mieux identifiés du concept. À l’inverse des villes portuaires d’autrefois, devenues pôles d’attractivité par la force des choses, « les villes aéroportuaires relèvent aujourd’hui d’une réelle politique volontariste de la part des pouvoirs publics et des opérateurs économiques : les ports sont devenus des villes, alors que les aéroports doivent s’intégrer au tissu urbain ». Les enjeux économiques priment donc les impératifs d’urbanisme ou d’architecture, pourtant complémentaires.

En réalité, selon Mathis Güller, le succès des Airport cities serait le résultat d’une combinaison : « d’une part l’expansion des infrastructures aéroportuaires, liée à l’avènement du transport de masse, d’autre part développement de l’activité économique sur le même site ». En tout état de cause, elles sont devenues le « moteur du développement polycentrique des grandes régions urbaines ».

Le duo Cœur d’Orly / Paris-Orly, une Airport city en devenir

Pour expliquer le choix de bâtir une Airport city appelée Cœur d’Orly sur la plate-forme aéroportuaire de Paris-Orly, Hubert Fontanel a répondu qu’il s’agissait d’« une évidence, notamment en raison de la proximité immédiate de Paris », l’accessibilité du site constituant l’un de ses principaux atouts. À ce facteur géographique, s’est ajouté le bon sens puisque « de nos jours, des infrastructures aéroportuaires ne peuvent plus être monofonctionnelles ».

En accord avec les arguments économiques et géographiques précédemment indiqués, Mathis Güller a alors précisé que la capacité des Airport cities à devenir des lieux à vivre devait également être prise en compte. En effet, la dimension humaine est indispensable pour que le site devienne une ville aéroportuaire à part entière. « C’est cette dimension qu’il conviendra de donner à Cœur d’Orly pour qu’il devienne à son tour un modèle ».

« La mixité fera également partie des points forts de Cœur d’Orly pour en faire une référence internationale », a alors relevé Stéphane Theuriau. Il a également précisé l’importance d’accompagner les bâtiments tertiaires d’infrastructures commerciales et rappelé que si la première tranche de Cœur d’Orly est composée en grande partie de bureaux, la deuxième tranche a une vocation plus commerciale. « Il s’agit de faire évoluer Cœur d’Orly, comme on a pu faire évoluer Vélizy 2 », en s’inspirant de modèles franciliens qui ont fait leurs preuves.

« Nous avons toutes les raisons d’y croire »

Olivier Estève a rappelé que « la confiance, le savoir-faire et l’implication réunissent les trois partenaires autour de ce projet ». Chacun dispose de l’expertise requise dans son secteur d’activité – la gestion des plates-formes aéroportuaires pour Aéroports de Paris, les centres commerciaux pour Altarea Cogedim et les grands ensembles tertiaires pour Foncière des Régions. Ainsi, « ils partagent une volonté commune de créer collectivement un site remarquable…et durable ».

Au-delà de l’expérience et des velléités des partenaires, Olivier Estève a précisé que « la localisation géographique de Cœur d’Orly est particulièrement pertinente pour un projet d’une telle envergure ». Le programme bénéficie non seulement d’une grande notoriété, mais il est également situé sur une importante réserve foncière – propriété d’Aéroports de Paris – qui offre de vastes possibilités d’extension pour les décennies à venir. C’est un atout extraordinaire qui permet de se projeter dans l’avenir et amènera à « modeler progressivement un véritable quartier de ville ».

Cœur d’Orly, Airport city d’un genre nouveau

« Jusqu’ici, les Airport cities étaient étroitement liées à la fonction Aéroport. Mais depuis quelques années, on assiste à l’apparition de nouvelles fonctions, des fonctions plus urbaines », a poursuivi Mathis Güller. D’après lui, « la conception de ces nouveaux espaces répond à de nouvelles exigences, à de nouvelles tendances ».

S’appuyant sur l’exemple de l’aéroport de Zürich, où les thématiques de la santé, du savoir ou encore des échanges ont été mises à l’honneur via une offre des services élargie, Mathis Güller a démontré que les aéroports remplissent désormais des fonctions bien plus complexes et importantes que le seul transport aérien. « En tant que modèle économique, l’Airport city de demain se doit d’être plus compétitive et, pour ce faire, doit proposer une offre plus complète ». Il a conclu en insistant sur le fait que « le développement du pôle commerces et services à Cœur d’Orly constitue une réelle opportunité pour le territoire », laissant au spécialiste du Grand Paris le soin de rebondir sur les relations qui existent entre Cœur d’Orly et le Grand Paris.

Cœur d’Orly, élément structurant du Grand Paris

Le projet du Grand Paris tourne autour de la notion de transports. Selon Vincent Bourjaillat, « les travaux préparatoires du projet du Grand Paris ont nécessité des réflexions portant en grande partie sur le réaménagement des réseaux et des infrastructures de transport ». Ainsi, « les trois principaux aéroports parisiens (Roissy, Orly et Le Bourget) sont apparus comme des éléments structurants du dispositif de transport prévu pour le Grand Paris ».

Pour Vincent Bourjaillat, à partir du moment où une Airport city doit répondre à des « critères bien précis de potentiel économique, de visibilité internationale et d’appartenance au système métropolitain», il est tout à fait logique que Cœur d’Orly et la plate-forme aéroportuaire de Paris-Orly soient inclus dans le futur circuit des transports en commun. Leviers du développement économique de la région, les aéroports occupent légitimement une place de premier ordre dans le tracé du Grand Paris.

Après avoir présenté la Carte des commutateurs urbains du 21e siècle de Christian de Portzamparc (mise en connexion des pôles de développement, reliés entre eux comme des racines), M. Bourjaillat a présenté la carte officielle du Grand Paris, issue des travaux de l’Atelier international du Grand Paris (18 novembre 2010) diffusés dans un communiqué intitulé Vers un grand système métropolitain - Pour une nouvelle approche de la mobilité sur le territoire du Grand Paris (www.ateliergrandparis.com/documents/Communiquerdepresse.pdf). Elle est très claire : « les nouveaux tracés du Grand Paris et l’évolution des politiques montrent que les aéroports seront les rotules du futur système de transports ».

Évoquant un aspect plus politique des enjeux de Cœur d’Orly, la parole a été donnée à Hubert Fontanel qui a pu rappeler que Cœur d’Orly est le fruit d’une « dynamique collective à laquelle tous les acteurs du secteur ont participé, et en particulier les acteurs politiques ». Si à l’origine le pôle d’Orly était fortement tourné vers la logistique, ce n’est plus le cas aujourd’hui. « Sous l’impulsion des collectivités locales et des acteurs publics, le pôle s’est fortement structuré, notamment autour de l’Essonne et du Val-de-Marne, ce qui est assez révélateur du rôle tenu par les politiques, et a fortiori sur le projet Cœur d’Orly ». D’ailleurs, le projet est désormais inclus dans le Schéma directeur de la Région Île-de-France (SDRIF). Hubert Fontanel a conclu son intervention en rappelant l’importance du rôle joué par Christian Devillers lors des travaux de conception de Cœur d’Orly tout en précisant que son projet avait été « retenu à l’unanimité parce qu’il permettait de recoudre le tissu urbain » et qu’il avait séduit de nombreux politiques parce qu’il allait être « le moteur qui permettrait de redynamiser le pôle d’Orly ».

« Cœur d’Orly doit viser l’excellence »

Olivier Estève a tout d’abord rappelé que le développement durable est une composante majeure des programmes immobiliers. Il fait désormais partie des pré-requis et c’est la raison pour laquelle « les partenaires ne doivent pas se contenter de respecter les normes exigées, ils se doivent d’être des précurseurs », en particulier « sur un site nœud de transports, où le bilan carbone est fondamental ».

Il a ainsi expliqué que « Cœur d’Orly doit viser l’excellence » en optimisant « l’écoconception des immeubles, pour améliorer leur performance » ; en mettant l’accent sur « la qualité de vie autour des services, pour améliorer le confort des utilisateurs » et en insistant sur « le volet sécurité qui est de plus en plus attendu par des utilisateurs devenus extrêmement exigeants ». Ces arguments ont été confirmés par Mathis Güller qui a rappelé qu’« il est nécessaire d’être excellent sur des pôles d’activité encore dynamiques. L’impératif de Cœur d’Orly est d’anticiper tous les aspects du développement durable pour être pérenne ». En tant que spécialiste des Airport cities, il a recommandé aux partenaires de poursuivre dans cette voie, car « pour être durable, Cœur d’Orly devra se différencier de ses concurrents ».

La mixité, critère de différenciation

Pour réagir à la remarque de Mathis Güller relative à la nécessité pour Cœur d’Orly de se différencier, Stéphane Theuriau a insisté sur l’idée que la mixité bureaux/commerces/services était l’un des atouts majeurs de cet écoquartier. Estimant que « sans services, l’immobilier d’entreprise n’est pas vivant », il a précisé que Cœur d’Orly constituait « une réponse dense, très urbaine, aux attentes des utilisateurs ». La mixité ne découle pas uniquement de la pluralité des fonctions au sein de l’écoquartier. Elle est également amenée par la diversité architecturale et par la multiplicité des offres commerciales. En réalité, Cœur d’Orly se différencie des autres Airport cities parce qu’il est conçu comme un quartier de ville : « c’est son urbanité qui fait la qualité du projet ».

Sensible à la notion d’urbanité, Hubert Fontanel a alors rappelé que l’ambition principale de Cœur d’Orly est de devenir, à terme, « une ville multifonctionnelle sur une plate-forme aéroportuaire très performante ». Le programme n’en est qu’à ses balbutiements mais il aura dans quelques années une taille bien plus conséquente, notamment grâce à l’importante réserve de foncier disponible.

Malgré l’enthousiasme de l’ensemble des intervenants sur le projet, Mathis Güller a néanmoins conclu que l’avenir de Cœur d’Orly ne dépendait plus que de la constance des partenaires à vouloir en faire un site d’exception. « Le programme dispose de l’ensemble des atouts qui lui permettront de devenir un modèle du genre, en particulier avec l’ouverture sur le monde et la participation des collectivités territoriales. Si les partenaires tiennent cette ligne de conduite dans les années à venir, Cœur d’Orly deviendra un site pionnier dans son domaine et constituera un modèle qui pourra s’exporter ».


Cette conférence a permis à un panel d’experts, parties prenantes ou non au programme, de donner leur avis ainsi que leurs raisons de croire au potentiel des Airport cities. Ils ont montré que plus que d’un simple enjeu économique pour les investisseurs et les utilisateurs, c’est bien d’un enjeu à l’échelle du territoire qu’il s’agit. En effet, il aura un impact sur la région de manière durable : emplois, tourisme, développement de pôles de compétitivité et de filières d’excellence… En ce sens, il s’inscrit dans la logique et la continuité du projet du Grand Paris, élément fort des 20 prochaines années pour toute la région Île-de-France.

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